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产业地产发展新趋势:“去地产化、树品牌”成突围方向

2022/6/16 5:45:32发布76次查看
区别于以往的工业地产,产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式,在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面发挥着独特的功能。
从最初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研中心乃至科技园区,数十年的发展,使得产业地产的发展道路越走越宽。随着产业转移浪潮从沿海向内陆推进,越来越多有远见的开发商开始进军产业地产这一“钱景”无限的市场。
我国产业地产突围方向
尽管政府大力支持,但目前在整个行业中,从事产业地产建设的企业仍然较少,不少企业还处在探索期和起步期。但这些仅仅是中国产业地产蓬勃发展的开始,随着沿海产业向中西部转移,产业地产面临着更多的机遇和发展契机。
面临问题
“地产化”普遍存在行业发展困顿
从宏观政策的角度来看,产业地产将成为地产业一个新的发展趋势。它可以使得人才、信息、技术、资金等各种生产要素集聚,在土地、资源、能源消耗相对集约的情况下,释放更大的能量和价值。
作为地产领域的一个分支,产业地产虽不如商住地产那样暴利,但与普通行业相比,仍具有相当可观的利润空间。尤其以前我国产业发展不成熟,很多产业地产从业人员单纯地将产业地产看作地产,忽视了其原本蕴含的产业要义,虽在短时间内获得暴利,但却为日后产业地产遭遇瓶颈埋下了伏笔。
“产业地产企业用低价竞得土地,并在没有经过专业产业发展规划的基础上开发建设,尽管最后一售而光获取暴利,但严重匮乏产业服务能力的园区阻碍了入园企业的发展步伐,更对今后产业地产发展造成极大的困扰。”一名业内人士如此表示。
以经济较为发达的长三角地区为例,专业度低的园区空置率为60%-70%。招商困难已成为国内大部分产业园所面临的共同难题,发展僵局亟待打破。
解决对策
“去地产化”成业界共识
产业地产与普通住宅地产开发经营的模式有很大不同,产业地产必须着眼于与产业的结合程度,在最大程度上能够真正有效地扶持、引导、孵化产业,服务于实体经济。同时,产业地产投资周期较长,普遍的投资回报期在5至8年左右,主要为土地批租、物业销售、租赁以及园区服务,所以对开发商后期持续经营管理和资金实力要求较高。
一位产业地产领域资深从业人员指出,产业地产要长期发展就必须加快“去地产化”的进程。
目前很多园区建造过分偏重地产,而忽视了产业发展诉求,因此在建造科技地产项目时,从服务企业发展和资产运营的角度出发,注重软环境与硬环境同步建设,使园区成为真正意义上的产业服务平台。
业内人士表示,随着产业专业分工,未来产业园开发的专业度会增加明显,最典型的是以下几类,物流仓储产业园、健康医疗、新兴金融、文化等产业。此类产业的专业分开,能够实现产业群聚效应,进而形成专业市场和供应链。
产业地产的前途在于差异化、市场化、专业化。产业地产的发展需要政府的大力推动和政策支持,但走市场化、专业化的产业地产终将成为市场的主流。
面临问题
“散而杂、同质化竞争”
继住宅地产和商业地产后,产业地产开始新一轮抢钱竞赛。资本裹挟因受商业地产住宅地产爆炸式增长而继续加码的欲望,吹气球式地扩张。
其典型特征是圈地,以住宅或商业地产的套路做。有的缺乏主题定位,厂房,办公楼先盖起来再说,一建成即空置。有的有主题定位,但做得名不副实,无任何与产业主题相关的服务,基础设施也没有体现产业中企业独特需求的满足。有的主题和基础设施,产业平台都很好,但没有重视品牌,导致产业园区内外资源不能得到有效整合。
总之,“散而杂、同质化竞争”是如今产业地产领域的写照。
解决对策
打造品牌成产业地产取胜关键
产业地产,其本质在于产业集群承载平台,其存在目的在于加速或优化产业集群聚集速度。产业园区与外界产生诸多关联,与政府、企业、员工、产业链上下游……要实现产业聚集,需调动和整合各方力量,为同一个目标而努力。
目前产业地产所处的市场格局,已由最初的卖方市场进入买方市场。在此背景下,园区的独特价值、与众不同,是入驻企业选择的重要依据,而最终将以品牌取胜。
事实上,愈是链条长、涉及面广、联系点多的价值链,愈需要一个共同的目标和理念进行串连、整合。哈佛大学的迈克尔·彼特从产业竞争的角度解析企业竞争获胜之道:独特价值取向、独特价值链、内外协调一致、持续坚持。与里斯、特劳特的定位方法论不谋而合。
可见,产业地产打造品牌,不仅是有力的区隔,更是价值链各方为同一个定位而有序发力的依据。大浪淘沙,没有品牌的产业园区,将在同质化竞争的红海中深陷泥沼、不能自拔。
小结
目前中国面临产业结构升级,区域经济和产业的转型会在未来10至20年占据非常重要的位置,而产业地产既有产业的属性和功能,也有地产这样的载体。所以产业地产模式,可以去破解地产、资本和产业之间的关系,使三者能有效地融合。
产业地产最近之所以如此受追捧,和整个新型城镇化下产业导入的地位重新受重视有关。随着住宅等物业开发的利润空间收窄,城市运营成为新的盈利增长点,所以,很多房企愿意进入。尤其在工业地产用地价格面临上升的过程中,很多开发商希望早点进入这个领域。
而地产巨头频频进入产业地产领域,加剧了整个行业的竞争,提高了该行业发展的速度与质量。同时,产业地产链条的完善和产业服务体系的搭建,也在不断构建良好的产业集群。普遍认为,伴随着产业地产行业自身的逐步成熟与国内城市的不断发展,整个行业会呈现出较快的发展。如果未来产业地产能够“去地产化”,用“产业化”思维打造具有自身特色的发展模式,必然能使产业地产成为一场永不落幕的盛宴。
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